Óheimilt er að grafa grunn fyrir mannvirki, reisa það, rífa eða flytja, breyta því, burðarkerfi þess eða lagnakerfum eða breyta notkun þess, útliti eða formi nema að fengnu leyfi viðkomandi leyfisveitanda, sbr . þó 2.3.5 gr .
[Fráveitumannvirki [utan lóðar]2) og dreifi- og flutningskerfi hitaveitna, vatnsveitna, rafveitna og fjarskipta og breytingar á slíkum mannvirkjum eru undanþegin byggingarleyfi.]1)
[Húsnæðis- og mannvirkjastofnun]3) gefur út nánari leiðbeiningar um afmörkun mannvirkja er falla undir 1. málsl. Allar byggingar tengdar fráveitumannvirkjum og dreifi- og flutningskerfum hitaveitna, vatnsveitna, rafveitna og fjarskipta eru þó háðar leyfi viðkomandi leyfisveitanda, þ.m.t. fjarskiptamöstur, tengivirki og móttökudiskar .
1) Rgl. nr 1278/2018 2. gr.
2) Rgl. nr. 977/2020 4. gr.
3) Rgl. nr. 977/2020 2. gr.

Byggingarfulltrúi í viðkomandi sveitarfélagi veitir byggingarleyfi eftir atvikum í samræmi við samþykkt samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga um mannvirki, vegna hvers konar mannvirkjagerðar sem háð er byggingarleyfi samkvæmt þessum hluta reglugerðarinnar, enda sé ekki um að ræða mannvirki sem háð er byggingarleyfi [Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar]1). Byggingarfulltrúi veitir byggingarleyfi vegna virkjana og annarra mannvirkja sem reist eru í tengslum við slíkar framkvæmdir .
Leiki vafi á því hvort mannvirki er háð byggingarleyfi eða hver skuli annast útgáfu þess skal leita niðurstöðu úrskurðarnefndar í samræmi við 4. mgr. 9. gr. laga um mannvirki. Niðurstaða nefndarinnar skal liggja fyrir innan eins mánaðar frá því að slíkt erindi berst .
1) Rgl. nr. 977/2020 2. gr.

[Húsnæðis- og mannvirkjastofnun]1) veitir byggingarleyfi vegna hvers konar mannvirkjagerðar sem háð er byggingarleyfi á eftirfarandi svæðum:
a. Á hafi utan sveitarfélagamarka .
b. Á varnar- og öryggissvæðum eins og nánar greinir í lögum um mannvirki. Heimilt er að gera sérstakar kröfur til mannvirkja á varnar- og öryggissvæðum í samræmi við alþjóðlegar skuldbindingar Íslands .
1) Rgl. nr. 977/2020 2. gr.

Varði breyting á mannvirki útlit þess og form skal leita samþykkis hlutaðeigandi skipulagsnefndar áður en byggingarleyfi er veitt enda liggi ekki fyrir samþykkt deiliskipulag sem heimilar breytinguna. Ekki þarf að leita slíks samþykkis sé breytingin óveruleg .
Til að breyting á mannvirki geti talist óveruleg má hún ekki skerða hagsmuni nágranna, t.d. hvað varðar útsýni, skuggavarp eða innsýn, ekki breyta eða hafa áhrif á götumynd, né fela í sér stækkun húss á nokkurn hátt, nema stækkunin sé smávægileg og falli innan byggingarreits og breyti ekki eða hafi áhrif á götumynd .
Húsum sem njóta friðunar, eru byggð fyrir 1918 eða njóta verndar götumyndar er ekki heimilt að breyta á grundvelli þessa ákvæðis .

Eftirfarandi framkvæmdir og breytingar eru undanþegnar byggingarleyfi enda séu þær í samræmi við deiliskipulag:
a. Framkvæmdir innanhúss í íbúðarhúsnæði .
[Allt viðhald innanhúss í íbúðarhúsnæði, s.s. endurnýjun innréttinga, breytingar eða endurnýjun á léttum innveggjum, viðhald lagnabúnaðar innan íbúðar o.þ.h. Minniháttar breytingar á burðarveggjum, eldvarnarveggjum, votrými eða [lögnum]3) innan íbúðar eru heimilar án byggingarleyfis enda sé leyfisveitanda tilkynnt um framkvæmdir áður en þær hefjast.]1)
b. Framkvæmdir innanhúss í atvinnuhúsnæði .
Allt minniháttar viðhald innanhúss í atvinnuhúsnæði, s.s. endurnýjun innréttinga, viðhald lagnabúnaðar innanhúss o.þ.h. [Einnig endurnýjun léttra innveggja, þó ekki burðarveggja og eldvarnarveggja, enda sé leyfisveitanda tilkynnt um framkvæmdir áður en þær hefjast [...]1)]2) Ekki má flytja til votrými eða eldhús, né breyta burðarvirki, nema að fengnu byggingarleyfi .
c. Framkvæmdir utanhúss .
[Viðhald bygginga að utan, s.s. endurnýjun þakklæðningar, þakkanta, veggklæðninga og glugga þegar notað er eins eða sambærilegt efni og frágangur er þannig að útlit byggingar sé ekki breytt eða breyting óveruleg. Einnig nýklæðning þegar byggðra bygginga og minniháttar breytingar á burðarvirki, enda sé leyfisveitanda tilkynnt um framkvæmdir áður en þær hefjast.]1)
d. Móttökuloftnet .
Uppsetning móttökudisks, allt að 1,2 m að þvermáli, vegna móttöku útsendinga útvarps eða sjónvarps eða móttökuloftnets, [...]2) að því tilskildu að slíkt sé ekki óheimilt samkvæmt skilmálum skipulags. [...]2)
e. Framkvæmdir á lóð .
Allt eðlilegt viðhald lóðar, girðinga, bílastæða og innkeyrslu. Gerð palla og annar frágangur á eða við jarðvegsyfirborð, enda rísi pallur ekki hærra en 0,3 m frá því yfirborði sem fyrir var. Pallur úr brennanlegu efni má þó ekki vera nær lóðarmörkum aðliggjandi lóðar en 1,0 m. Ekki er heimilt að breyta hæð lóðar á lóðarmörkum án samþykkis leyfisveitanda og samþykkis lóðarhafa aðliggjandi lóðar. Þá er ekki heimilt að breyta hæð lóðar innan hennar þannig að það valdi skaða á lóðum nágranna eða skerði aðra hagsmuni nágranna, t.d. vegna útsýnis .
f. Skjólveggir og girðingar á lóð .
Skjólveggir og girðingar sem eru allt að 1,8 m að hæð og eru ekki nær lóðarmörkum en 1,8 m. Ennfremur girðingar eða skjólveggir sem eru nær lóðarmörkum en 1,8 m og eru ekki hærri en sem nemur fjarlægðinni að lóðarmörkum. [Einnig allt að 2,0 m langir og 2,5 m háir skjólveggir sem eru áfastir við hús og í a.m.k. 1,8 m fjarlægð frá lóðarmörkum.]2) Lóðarhöfum samliggjandi lóða er heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu eða skjólvegg allt að 1,8 m að hæð á lóðarmörkum, enda leggi þeir fram hjá leyfisveitanda undirritað samkomulag þeirra um framkvæmdina. Hámarkshæð girðingar/skjólveggjar í [2.-4. málsl.]2) miðast við jarðvegshæð við girðingu/vegg eða jarðvegshæð lóðar á lóðarmörkum ef hæð jarðvegs þar er meiri en jarðvegshæð á lóð við vegginn .
g. Smáhýsi á lóð .
[Smáhýsi úr léttum byggingarefnum til geymslu garðáhalda o.þ.h. á lóð utan byggingarreits þegar eftirfarandi kröfur eru uppfylltar, enda sé slík bygging ekki óheimil samkvæmt gildandi deiliskipulagi:
1. Flatarmál smáhýsis er að hámarki 15 m² .
2. Fjarlægð milli smáhýsa innbyrðis, frá glugga eða hurð húss og frá útvegg timburhúss er a.m.k .
3,0 m eða sýnt er fram á að brunamótstaða veggja smáhýsis og aðliggjandi húss sé þannig að fullnægjandi brunahólfun náist á milli húsanna .
3. Veggur smáhýsis sem snýr að lóðarmörkum og er nær lóðarmörkum en 3,0 m er glugga- og hurðalaus .
4. Mesta hæð þaks á smáhýsi er 2,5 m mælt frá yfirborði jarðvegs .
5. Ef smáhýsi er nær lóðarmörkum en 3,0 m skal liggja fyrir skriflegt samþykki lóðarhafa þeirrar nágrannalóðar og skal það lagt fram hjá byggingarfulltrúa.]1)
[h. Viðbyggingar .
Ein viðbygging við mannvirki þar sem eftirfarandi kröfur eru uppfylltar:
1. Viðbyggingin er innan byggingarreits .
2. Flatarmál viðbyggingar er að hámarki 40 m² .
3. Viðbyggingin er á einni hæð .
Tilkynna skal fyrirhugaða framkvæmd til leyfisveitanda .
i. Lítil hús á lóð .
Eitt lítið hús, s.s. gestahús, bílskúr (viðbygging eða stakstæður), vinnustofa o.þ.h., á lóð þar sem þegar er til staðar íbúðar- eða frístundahús, enda sé um að ræða hús sem er hluti þeirrar eignar sem fyrir er á lóðinni og eftirfarandi kröfur eru uppfylltar: 1. Húsið er innan byggingarreits .
2. Flatarmál húss er að hámarki 40 m² .
3. Brunamótstaða veggja er slík að fullnægjandi brunahólfun náist á milli húsa .
4. Mesta hæð þaks húss er 3,5 m mælt frá yfirborði jarðvegs .
Tilkynna skal fyrirhugaða framkvæmd til leyfisveitanda .
j. Smáhýsi veitna .
Smádreifistöðvar fyrir raforkudreifingu, dæluhús hita-, vatns- og fráveitu og önnur lítil hús veitukerfa ef eftirfarandi kröfur eru uppfylltar:
1. Flatarmál húss er að hámarki 15 m² .
2. Mesta hæð þaks er 2,5 m mælt frá yfirborði jarðvegs .
Tilkynna skal fyrirhugaða framkvæmd til leyfisveitanda.]1)
1) Rgl. nr. 360/2016, 2. gr.
2) Rgl. nr. 280/2014, 1. gr.
3) Rgl. nr. 977/2020, 5. gr.

Tilkynningum til leyfisveitanda smkvæmt ákvæðum 2.3.5. gr. skulu fylgja eftirfarandi gögn:
a. Greinargerð hönnuðar um að breytingin sé innan þeirra marka sem tilgreind eru í 2.3.5. gr. og rökstuðningur fyrir því að breytingin uppfylli kröfur reglugerðar þessarar og samræmist skipulagsáætlunum .
b. Viðeigandi hönnunargögn þar sem gerð er grein fyrir breytingunni .
Greinargerðir og hönnunargögn skv. 1. mgr. skulu gerð af löggiltum hönnuðum á þeim sérsviðum sem breytingin nær til og gilda allar viðeigandi kröfur 4.2. – 4.5. kafla um hönnunargögnin. Hönnuður sem áritar slíka uppdrætti og greinargerð ber ábyrgð á því gagnvart eiganda að framkvæmdin sé hönnuð á faglega fullnægjandi hátt í samræmi við viðurkenndar venjur, staðla og ákvæði laga og reglugerða um mannvirki og mannvirkjagerð .
Yfirferð leyfisveitanda vegna framkvæmda sem tilkynntar eru skv. 2.3.5. gr. takmarkast við það að fara yfir hvort framkvæmdin samræmist skipulagsáætlunum og hún sé innan þeirra marka sem tilgreind eru í ákvæðinu. Ef ekki fylgja tilkynningu gögn, sbr. 1. mgr., eða þau eru ekki undirrituð af löggiltum hönnuði getur leyfisveitandi krafist þess að sótt verði um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni .
Leyfisveitandi skal staðfesta móttöku tilkynningar eins fljótt og unnt er og tilkynnir hann viðkomandi innan 20 virkra daga um það hvort framkvæmdin samræmist skipulagsáætlunum og sé innan þeirra marka sem tilgreind eru í 2.3.5. gr. Eiganda er heimilt að hefja framkvæmd eða breytingu sem tilkynnt hefur verið leyfisveitanda þegar honum hefur borist tilkynning hans um að hún sé í samræmi við skipulagsáætlanir og innan þeirra marka sem tilgreind eru í 2.3.5. gr. Leyfisveitandi getur með skriflegum hætti áskilið sér lengri frest, allt að 20 virkum dögum, og skal hann þá tilgreina ástæður tafanna og hvenær tilkynningar sé að vænta .
Tilkynning veitir aldrei heimild til að hefja framkvæmdir ef um byggingarleyfisskylda framkvæmd er að ræða .
Þegar um er að ræða minniháttar breytingar á burðarveggjum og eldvarnarveggjum skv. a-lið 2.3.5. gr .og framkvæmdir og breytingar samkvæmt h-, i- og j-liðum sömu greinar skal eigandi senda leyfisveitanda stutta lýsingu með upplýsingum um lok framkvæmdarinnar sem skal árituð af þeim aðila sem sá um framkvæmdina eða breytinguna .
[Húsnæðis- og mannvirkjastofnun]2) skal gefa út leiðbeiningar um framkvæmd þessarar greinar.]1) 1) Rgl. nr. 360/2016, 3. gr .
2) Rgl. nr. 977/2020 2. gr.

Eigandi sem ræðst í framkvæmdir sem falla undir 2.3.5. gr. ber ábyrgð á að ekki skapist hætta fyrir fólk og eignir vegna mannvirkisins og að virt séu öll viðeigandi ákvæði þessarar reglugerðar. Hann skal einnig gæta þess að fyrirhugaðar framkvæmdir séu í samræmi við gildandi skipulagsáætlanir .
Eigandi mannvirkis sem undanþegið er byggingarleyfi ber ábyrgð á að ekki sé gengið á rétt nágranna og að virt séu ákvæði laga um fjöleignarhús .
1) Rgl. nr. 360/2016, 3. gr .